Desi toata lumea a vorbit in ultimul an despre randamentele mari aduse de investitiile imobiliare, realitatea arata ca cei care au mizat pe piata de capital au inregistrat castiguri net superioare. Este adevarat ca un plasament in case sau terenuri este cu mult mai sigur decat o investitie in actiuni, ceea ce explica in buna masura si preferinta investitorilor, si in special a celor straini, catre piata imobiliara.

Investitia in imobiliare

Puncte tari: Cererea in crestere de pe piata imobiliara, care poate asigura randamente bune pentru investitii pe termen mediu si lung Cresterea sustinuta a preturilor in anumite zone unde costurile de achizitie nu au atins inca valorile maxime. Din cauza cererii ridicate si a ofertei insuficiente, nu exista decat cresteri ale preturilor, ceea ce face din plasamentele imobiliare niste investitii sigure in timp.Puncte slabe:n Posibilitatea relativ complicata de transformare in lichiditati a proprietatilor achizitionate. Cu cat acestea sunt mai scumpe, cu atat sunt mai greu de vandut, in unele cazuri, perioada de asteptare fiind si de cativa ani. n Lipsa unei piete organizate si a transparentei informatiilor despre pret si tranzactii. n O tranzactie imobiliara presupune costuri suplimentare destul de ridicate (taxe notariale, evaluari etc).

Investitia la Bursa

Puncte tari:in transformarea rapida a actiunilor in lichiditati in costuri mai micin acces facil la informatien existenta unei piete organizate si implicit posibilitatea urmaririi unui istoric al preturilorn posibilitatea de a investi sume mai mici (minimum 2.000 de lei)Puncte slabe:n volatilitatea preturilor (in acest an, au fost si luni in care cotatiile s-au depreciat cu 40%)n dimensiunea redusa a pietei, ceea ce face ca sumele mari de bani sa nu poata fi plasate repede

Investitia la bursa a adus un randament de 55% in ultimul an

Persoanele care au decis la sfarsitul lunii octombrie sa efectueze plasamente in cele mai lichide actiuni (asa-numitele bluechips) de la Bursa de Valori Bucuresti (BVB) au obtinut, dupa un an, un castig de peste 55 de euro la fiecare 100 de euro investiti. Cu alte cuvinte, daca in urma cu un an, o persoana lua decizia de a investi 100.000 de euro in bluechipsurile de la BVB, acum ar fi avut in cont 155.000 de euro. si asta, fara a lua in calcul dividendele pe care le-a obtinut in aceasta perioada. Un astfel de randament nu a fost obtinut in urma unor scheme de plasament complicate, care implica o buna cunoastere a pietei de capital, ci, pur si simplu, prin achizitionarea celor mai cunoscute actiuni listate la Bucuresti. La determinarea acestui randament, am calculat un indice pentru cele mai lichide titluri de la BVB, respectiv actiunile SIF, Banca Transilvania (TLV), Banca Romana pentru Dezvoltare (BRD), Petrom (SNP), Rompetrol Rafinare (RRC), Antibiotice (ATB), Impact (IMP) si Turbomecanica (TBM). Ponderea fiecarei actiuni in portofoliul indicelui a fost determinata in functie de contributia titlurilor respective la valoarea totala a tranzactiilor de la BVB.Pentru un profesionist al riscului, castigul pentru ultimul an ar putea sa fie si mai mare. Numai daca ne gandim la listarea Transelectrica, din vara acestui an, randamentul investitiei in aceste titluri este de 100%. Iar cresterea sa petrecut dupa prima luna de tranzactionare. Astfel de randamente sunt un vis frumos pentru investitorii de pe bursele din Vest. Acolo, un randament anual de 20% se obtine doar printro foarte buna cunoastere a pietei si prin aplicarea unor scheme investitionale complexe.

Randamente de 25-40% pentru investitiile in terenuri

O investitie intr-un teren pentru constructii, efectuata in zona sud a Capitalei, ar fi adus de la inceputul anului un randament cuprins intre 25-40%. Cu alte cuvinte, daca la inceputul anului 2006 ati fi investit 100.000 de euro intr-un teren aici, acum acesta ar valora intre 125.000 si 140.000 de euro. Ceea ce inseamna ca, la fiecare 100 de euro investiti la inceputul anului, castigul ar fi variat intre 25-40 de euro. In opinia analistilor pietei imobiliare, zona de sud a Bucurestiului a oferit in aceasta perioada cel mai mare potential de crestere. Desi mult mai cautata, zona de nord asigura randamente mai mici, deoarece, aici, preturile de vanzare au atins deja valori destul de ridicate. Astfel, daca in sudul Bucurestiului metrul patrat de teren construibil variaza intre 120 si 350 de euro pe metru patrat, in nord, costurile de achizitie sar de 1.200 de euro pe metru patrat. Pe de alta parte, daca aceeasi suma ar fi fost investita la inceputul lui 2006 intr-un teren agricol situat in viitoarea zona metropolitana Bucuresti, randamentul obtinut din revanzarea acestuia catre un dezvoltator agricol s-ar fi apropiat de 30-50%. Asta inseamna ca fiecare 100 de euro investiti ar fi generat un profit de 30-50 de euro. Specialistii din domeniul imobiliar sustin insa ca plasamentele bune in terenuri agricole nu sunt la indemana oricui. Ele presupun o buna cunoastere a pietei si ca trebuie tinut cont de o serie de factori, precum apropierea fata de utilitati, de cai de acces etc. Pentru a avea un profit mai mare, este insa nevoie de o investitie substantiala. Valorificarea terenului prin vanzarea catre un dezvoltator agricol nu este cea mai buna optiune. Un astfel de teren agricol adus in intravilan si parcelat pentru constructii poate aduce insa rate de profit mai mari. Trebuie tinut cont insa de faptul ca toate aceste profituri obtinute prin revanzarea unui teren inainte de trei ani de la data dobandirii se impoziteaza cu 16%.

Investitia in aparamente centrale se recupereaza in 6 ani prin inchiriere

Daca la inceputul lui 2006 investeati 100.000 de euro in achizitionarea unui apartament intr-un cartier bucurestean, prin revanzare, la sfarsitul anului, ati fi putut obtine intre 10.000 si 20.000 de euro profit. Daca apartamentul era inchiriat, veniturile anuale s-ar fi ridicat la circa 6.000 de euro, ceea ce inseamna ca intreaga investitie in achizitionarea apartamentului ar fi recuperata in circa 17 ani. Daca intr-un cartier bucurestean poti cumpara cu aceasta suma un apartament de patru camere, complet dotat si renovat, in centru, suma ajunge cu greu pentru achizitionarea unei garsoniere. Randamentul obtinut in zona centrala prin revanzarea apartamentului dupa un an variaza in jurul valorii de 15%. In schimb, prin inchiriere, veniturile anuale variaza intre 15.000 si 18.000 de euro, ceea ce inseamna ca recuperarea investitiei initiale se face in aproximativ sase ani. Din aceasta cauza, o locuinta situata intr-o zona centrala este mai rentabil sa fie inchiriata.

Profit de 10% intr-un an pentru revanzarea unei vile

O vila cumparata la inceputul lui 2006 in partea de nord a Bucurestiului cu circa 200.000-400.000 de euro ar fi adus, la finele anului, prin revanzare, un profit de aproximativ 10%. In zona de sud, randamentul unei astfel de investitii, efectuata pentru un an de zile, ar fi de maximum 15%. Analistii pietei imobiliare sustin faptul ca, cu cat pretul de achizitie al unei vile este mai mare, cu atat randamentul este mai mic. Ca si in cazul apartamentelor din zona centrala, acest tip de locuinte se preteaza mai bine pentru inchiriere. O vila evaluata la 200.000-250.000 de euro din zona de nord a Capitalei poate fi inchiriata cu aproximativ 3.000 de euro pe luna. Astfel, recuperarea investitiei initiale se poate face in aproximativ cinci ani. Totusi, chiria unei vile de lux in zona Baneasa poate ajunge si la 7.000 de euro pe luna, insa pretul de achizitie este, in acest caz, mult mai mare, putand ajunge la 600.000 – 800.000 de euro, si chiar mai mult.

In plus, odata cumparata o astfel de casa, proprietarul trebuie sa ia in calcul faptul ca revanzarea poate dura si mai mult de un an de zile. Oricum, specialistii din imobiliare spun ca acest tip de imobile nu se preteaza la vanzari pe termen scurt, ci, mai degraba, la inchirieri pe perioade indelungate.